ค่าเช่าจริงเท่าไร
สำหรับผู้ซื้อเพื่อลงทุน: ค่าเช่าเทียบเคียงที่เผยแพร่ใกล้สถานี การคำนวณผลตอบแทนสุทธิหลังหักทุกต้นทุน และเหตุผลที่โครงการ “รับประกัน 6–7%” อยู่ไม่ได้
ค่าเช่าเทียบเคียง
ยูนิต 1 ห้องนอน ในระยะ 400 ม. จาก MRT พระราม 9 ขนาด 30–36 ตร.ม. สัญญาเช่าปี 2567–68: ฿15,000 – ฿18,000/เดือน (ค่ากลาง ฿16,000) ที่มา: ข้อมูลสัญญาเช่าที่เกิดขึ้นจริงจากแพลตฟอร์มรวบรวมข้อมูล ดึงข้อมูล 31 สิงหาคม 2569
คำนวณผลตอบแทนสุทธิ
ยูนิต 05-11 ราคา ฿4,780,000 ปล่อยเช่า ฿16,000/เดือน รายรับรวม ฿192,000/ปี − ค่าส่วนกลาง ฿1,794 × 12 (฿21,528) − ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 12.5% ของค่าเช่าประเมินต่อปี (≈ ฿15,000) − ว่าง 1 เดือน (฿16,000) − ค่านายหน้าปล่อยเช่าครึ่งเดือน (฿8,000) = สุทธิ ≈ ฿131,500/ปี → ผลตอบแทนสุทธิ ≈ 2.75% ของราคา หรือ ≈ 3.5% ที่ราคาสัญญาก่อนบวกค่าชั้น
ทำไมไม่มี “รับประกัน 7%”
โหนดไม่มีโครงการรับประกันค่าเช่า โครงการอื่นในย่านนี้ที่ประกาศผลตอบแทน จ่ายส่วนต่างจากราคาขายในช่วง 2–3 ปีแรก — ตั้งราคาสูงกว่าราว 10–15% เพื่อชดเชย — และหยุดจ่ายเมื่อครบกำหนดรับประกัน
หากซื้อเพื่อปล่อยเช่า คาดผลตอบแทนสุทธิราว 3% และการเติบโตของราคาขึ้นกับเส้นทางและย่าน ไม่ใช่ตัวอาคาร หากโครงการสัญญา 7% ให้ถามว่าใครจ่ายและจ่ายนานแค่ไหน